-2007년부터 투자 시작함(12년정도)
2008년 위기경험을 보셨을때 시퇴기에 들어선 부동산 시장은?
지금은 쇠퇴기임. 제가 경험한 시장은 상승기->급등기->쇠퇴기->바닥기 인 것 같은데
쇠퇴기라고 말하는 이유는, 쇠퇴기의 특징이 보이기 때문임
지난 2008-2012년까지가 쇠퇴기였던 것 같음
-> 매매전세가 동반 하락하면서 거래소멸됨
이명박 시기에 1년정도 반등 후 계속 하락이었음
기술적인 반등이 1-2번 있을 듯 한데, 전체적으로 보면 내려가는 시기임
매수에 대한 걸 풀어줄 생각이 없어보임 (이게 정책적 차이로 보임)
이전에 없던 거래 가뭄이 있었나?
지난 장에서도 비슷한 게 있었던 것 같음
상승장의 공법을 생각하면 안됨( 실거래 뜨면 좀더 높이는 것/
현: 급매가보다 더 낮은 가격에 구매하려 하고, 기다림/
매수자는 아직 이것에 적응못함)
1-2명이 시세를 만드는 상황임/
일시적 조정은 아닐까?
09년과는 조건이 조금 다름 (글로벌/금리차이)
현재는 대외환경이 달라졌음
지금은 입주장이 많아졌음 (이유: 문재인 정부 기간 중 분양이 많았고 이제 밀려오기 시작함)
21년-25년 입주장 늘어나는 상황임(19년관의 차이점)
공급앞에 장사 없음(현재 힘든 장점의 공통점: 입주-대구,대전,인천)
공급량의 영향이 없는 곳까지 심리적 영향을 받고 있는 것임(심리적 전이가 전국적으로 영향끼친듯)
서울은 공급 없는데, 가격이 하락하는데 일시적인건가?
회복하는데 시간이 필요한듯/ 회복속도의 차이
공급량 많고 수요 부족하면 회복이 더디겠지만
그렇지 않는 곳은 회복이 빠를 것이라 생각
지난장 서울, 다른 지역보다 회복이 빨랐음
급락하는 곳이 있으니까, 많이 오를수록 빨리 떨어지는 경향있음
(산이 높으면 골이 깊다)
바닥을 지니는 시기가 필요할 것으로 보임
전세대란이 오지 않은 이유? 전세시장 어떻게 보는지?
1)전세로 나올 수요 -> 월세, 전세만료인 게 눌러앉은 듯
13-14년 비슷하게 경험함/ 그떈 임대차3법이 없었지만, (전세가 양분화된건 아니지만) 전세가가 급하게 올랐음.
그때, 많은 사람의 선택 반전세였음(오른 전세금을 월세로 바꿨음)
새전세가 아니고 기존전세로 집주인과 협상함
이전 공실로 만들고 매매로 내놓았는데
집주인은 매매로 놓은 매물을 전세로 자금회수함-> 전세 공급 없던 곳에서 전세공급 늘어남
그런데 수요는 있던 전세에 머물러 있음
즉, 수요에 비해 공급이 늘어난 것
전세자가 전세보다 월세를 사는 이유?
금리가 올라서임/ 월세는 오르는 한계가 있음
전세보다 월세금리보다 낮아질때, 매매시장이 악화될수록 전세를 찾게 될 것임(전세수요 증가)
전세공급 없는 곳부터 전세가 반등하게 됨(시기 예측 할 순 없지만, 내년정도일듯?
판치는 전세 사기, 이렇게 대비하세요
-보증보험들면 될 듯/
-임차권등기 명령:
임대차 계약이 종료된 이후 보증금을 반환하지 못할 경우,
임차주택 소재지 관할 법원에서 임차인 단독으로 신청할 수 있는 제도
보증금을 받지 않은 상태에서 부득이하게 이사를 해야 할 경우 활용할 수 있다.
-보증금을 받지 못할 경우, 법원에 임차권등기 명령을 신청하게 되면,
집주인이 그 집에 대해 권리를 행사하지 못함
임차권이 을구에 명시됨
임차권이 선순위로 넘어가기 때문에 바로 경매로 넘어가면 보증금 회복 가능함
실제로 그렇게 하기보다는, 임차권등기 명령을 넣고 협상가능성 있음
임차권등기명령, 집주인 허락 받아야하나?
아닌걸로 알고있음
전세가가 오르면 매매가를 밀어 올린다고 하던데?
현재 전세가율이 50-60%/ 세종등은 50%미만이어서
최고 70-80%까진 올라가야되는데 그 기간이 바닥을 다지는 시기 아닐까 싶음
떨어지는 집값, 언제쯤 반등할까?
집사는 사람들의 심리 생각해보면, 지금 전세가가 반등한다 생각하면
50%부터 반등해서 70%까지면 20% 올라가는건데,
그럼 전세 대란 느낌이 남
전세로 사는 사람이 매매가랑 별로 차이가 안난다, 자신의 전세금으로
집을 산다는 느낌이 든다면 매매수요가 늘겠지
그때는 대출시장도 완화될것임(워낙 매매시장이 안좋아질것이기 때문에)
살 수 있는 여견이 생길 수 있다고 보지만
지금은 살 수 있는 여건이 안됨( dsr 등)
여건이 만들어져야 움직임 / 조건이 맞아떨어지는 시기가 와야겠지
과거는 어느시점이었을때 규제가 풀어졌을까?
14-16년쯤인 듯 /고정금리 1%정도 였음(2%정도)
채경환 부총리? “빚내서 집사라”얘기했음
그런 시점이 와야될듯
국토부장관 인터뷰 섬짓,,,지금보다 더 내려가야 된다는 얘기했음,
하양안정권 얘기를 했거든요,
하양안정권이라는말은 올라갈 기미가 없이 계속 내려가면서 안정화 됬다는 얘기
=이 말은, 바닥을 바라보고 있다는 것
바닥을 볼때까지는 움직이지 않겠다는 것임
아직 정부는 바닥이 아니라고 인식하고 있음
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